一、當前商品房交易中常見的幾類陷阱

　　1、將已經抵押的房屋未經抵押權人同意再次出售。

　　2、將已經出售的房屋再次出售。

　　3、采取售后包租、返租或給予固定回報方式高價分零銷售商鋪。

　　二、表現方式和存在的風險

　　1、將已經抵押的房屋未經抵押權人同意再次出售

　　表現形式：開發企業將取得商品房預售許可證的房屋預先抵押給銀行，并在房地產交易管理部門辦理了抵押登記。后未經抵押權人同意將已經抵押的房屋出售給其他購房人。

　　存在的風險：購房人買到抵押的房屋以后，由于房屋被開發企業已經在房地產交易管理部門辦理了抵押登記，因此購房人所購買的房屋將不能在交易管理部門辦理合同登記和產權登記，因而所購房屋權益不能受到優先保護。

　　2、將已經出售的房屋再次出售

　　表現形式：開發企業將已經出售后的房屋，不及時到房地產交易管理部門給購房者辦理登記，而是隱瞞已經出售的事實，再次將房屋出售給另外的購房人。

　　存在的風險：由于房屋被開發企業兩次或多次出售，購房者所購房屋會出現多個權利人。對于已經到交易管理部門辦理了合同登記的權利人其購房權利能得到保證，對沒有辦理合同登記的購房人其購房權利將不能得到保證。

　　3、采取售后包租、返租或給予固定回報方式高價分零銷售商鋪

　　表現形式：以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等方式，分零銷售大廳式百貨商場、人防工程、各種酒店式公寓和辦公樓。在與購買者簽定購房合同的同時，在私下以另外公司名義（如以下屬物業公司名義）與購房者簽定委托租賃和經營協議，并承諾給予回報?；蛑苯优c購買者簽定出售收益權合同，實行非法集資。

　　　  存在的風險：

　　一是可能存在欺詐，開發商以違背常識的高額回報為誘餌，騙取投資者高價購房，一旦達到目的，就攜款逃匿；

　　　　　 二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂，回報也成泡影；

　　三是商鋪分零產權進行銷售，形成業主眾多，注定其結局差異很大，有的陷于多業主管理的怪圈，無法形成統一的市場氛圍，長期空置，導致回報成空?；?/SPAN>在最初階段，開發商能按照協議給予一定的回報，但由于市場的變化，商場經營不善，無法達到預期的收益水平，導致回報也無法實現；

　　　　　 四是開發商分零銷售商鋪，以高額回報為誘餌，導致投資者往往以獲取收益為目的，對所購商品房屋位置往往并不確定，或銷售時雖有具體位置，但在實際中也無法具體使用，導致根本無法辦理房屋所有權證。

　　三、如何防范

　　就上述常見的陷阱，廣大市民可以采取一“看”，二“查”，三“登記”，四“不輕信”的方式，將能有效避免購房陷阱。

　　1、“看”

　　看是閱讀《商品房預售許可證》。

　　是購房者在商品房交易前，看看開發企業是否具備《商品房預售許可證》。對《商品房預售許可證》的內容要仔細閱讀，如銷售的具體坐落、樓棟號和銷售的期限等。對不具備《商品房預售許可證》的項目不要相信售樓人員的花言巧語，不要簽定商品房買賣合同和給付定金。

　　2、“查”

　　“查”是查詢所購房屋狀態。

　　對具備《商品房預售許可證》的項目，也不要立即和開發企業簽訂合同和給付定金。因為《商品房預售許可證》只是表明整個項目可以對外銷售，但具體到每一套房屋，其狀態并不相同。有可能開發企業將其進行了抵押，也有可能開發企業已經對外銷售或已經被法院在交易管理部門進行了查封。因此，購房者對于自己已經看中的房屋，要到房屋所在地的交易管理部門查詢該房屋的具體狀態，看看所要購買的房屋是否有抵押、查封或已經被出售等限制情況，如果查詢到有上述幾種情況就不要購買。

　　3、“登記”

　　“登記”是指及時辦理合同登記。

　　購房者在經過上述步驟后，如果所看中的房屋可以購買，就可以與開發企業簽訂買賣合同。簽訂合同后要求開發企業立即打印聯機備案單，聯機備案單是開發企業必須將已經銷售的信息傳遞到當地房地產交易管理部門的中心數據庫，交易管理部門就能在計算機系統里記錄銷售的信息。對于2006年10月8日以后取得《商品房預售許可證》的樓盤，購房者要要求開發企業進行網上簽約并打印合同（網上簽約能強迫開發企業將已售信息傳遞給交易所），而不是開發商的紙制合同，在網上簽約時要親自輸入自己的密碼,并注意密碼安全。

　　在簽訂合同后十日內，要及時到當地房地產交易管理部門辦理合同登記，以保護自己的購房權利，防止開發企業將自己已經購買的房屋再次出售或拿去抵押。如果開發企業不能按時辦理合同登記，要及時向當地房地產交易管理部門投訴或通過司法渠道維護自己的權利。

　　4、“不輕信”

　　對于開發企業的所謂的“高回報、高返租”宣傳不要輕易相信。

　　不要去購買分零銷售的大廳式商鋪和農貿市場。切勿瞄準高收益率，聽信一些片面的誤導性宣傳，盲目跟風投資房地產。要正確甄別相關的宣傳信息，做深入細致的市場調查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風險要有客觀、理性的判斷，要強化投資風險防范意識。